送车位、首付分期、特价房……终于，杭州楼市又开始过“双十一”了！
又到一年全民“剁手日”。
今天，来自全国各地的马云背后的女人，都会豪掷千金，疯狂扫货。在这场网购狂欢中，她们至少将花费上千亿元。
但别以为“双十一”只是电商的专利，努力卖房的开发商，也纷纷将这个“节日”打造成促销窗口。
尤其楼市下行，房企更不愿错过这难得机会。
如今，杭州不少楼盘悄然开启促销战。购房优惠券、特价房、首付分期、送车位等手段，纷纷重现江湖。
遥想一年前，楼市还异常火热：“不是在买房，就是在买房的路上。”
前后反差之巨大，竟有恍如隔世之感。
PART 1
我简单总结了下，开发商的促销方式，大致可以分为三类。
第一类：小打小闹型，主要目的是活络人气。
比如，临安A盘推出——“10.10-11.11期间，高层下定客户，为其清空购物车，上限1111元。”
活动有噱头，诱惑力实属一般。毕竟，在动辄一两百万的房价面前，1111元左右不了什么。但借机吸引一波客户到访，应该还是能做到的。
至于双十一期间到访就送精美大礼，认购砸金蛋，抽幸运大奖等活动，那就十分普遍了。
第二类：进阶型，开始出现一定力度优惠。
如临安B盘，趁势推出了5套特价房。原总价182.6万，一口价约181万；原总价173.3万，一口价约172万……降价幅度1到2万不等。
折算下来，也就打了99折。不过，比起超市卡、精美礼品之流，已经好太多。
还有富阳某盘，这两天启动基础资料登记，置业顾问承诺，优先到访者，可获赠一张一万元的车位优惠券。
第三类：动真格型，优惠幅度肉眼可见，表面诱惑力非常大。
如临安C盘，打出5折购车位活动；D盘不光有一口特价房，加1元还能购买5万元车位优惠券；海宁某盘认购车位直减5万等。
更给力的是，部分房企实打实的启动了首付分期、送车位等降价行为。
临安E盘打出“首付25万起，仅限11席”的口号；F盘优惠幅度更大，首付只需10万，余下首付款一年内付清即可；还有某楼盘不仅首付只要10万，住宅房源还可以打98折。
另一个海宁楼盘最夸张，买房直接送车位，最近销售正在四处“盲call”。
PART 2
“公然降价”等于直接宣告“楼盘不好卖”，开发商为什么敢于“自揭疮疤”？
其实，背后是行情急转直下带来的无奈。
自今年4月启动摇号，杭州楼市在经历短暂的更疯狂后，热度已呈明显下降态势。
以5月为例，无需摇号（下称流摇）盘仅4个，3个是排屋别墅项目；到了8月，流摇盘已上升到8个，占比近15%（总推盘量）。
9月一下增加到13个，遍布主城、萧山、余。甚至还有热度颇高的楼盘，首开直接流摇。10月67张预售证中，更有25个盘流摇，占比近4成。
那些仍需摇号盘，整体中签率也在上升。
拿最近的杨柳郡来说，《层楼》粉丝群一网友摇中了38号，按理顺序十分靠前，应该能选到心仪房子。但该粉丝最后还是放弃了：户型不是我想要的，就不买了。
结果，一共486套房子，直到1189号才全部选完。也就是说，前面有703人弃选。
还有楼盘直到登记人数最后几位，才全部卖完。当天没选完，接着续销的楼盘，就更多了。
临安、海宁等远郊楼盘的日子，明显更难过。
摇号半年多，临安一共发放56张预售证，7800多套房源，不到1.4万人次摇号，平均中签率仅56%。全杭州首个流摇盘（普通住宅），也诞生于此。
上个月最惨，16张预售证中，仅1盘需要摇号，其他均流摇。
在这样的“惨淡”行情中，房企搞点促销优惠活动，也就不奇怪了。至少，双十一还能起到一点掩护作用，不至于太露骨。
PART 3
但低迷行情下，开发商却仍不得不加紧推盘？
数据显示，杭州市区除4月摇号新政实施当月，推盘量较少外（1993套），其余月份，均保持了高推盘模式。
5月7858套、6月10775套、7月7776套、8月9525套、9月9020套、10月8265套……
至于11月，才过了三分之一，就已领出20张预售证，房源量达2261套。其中，包括一次性推出所有532套房源的招商·武林郡，和首推584套房源的天城府·天著。
但对市场来说，更大信号出现在10月。这个月，以公园1872、沁园、都会森林等为代表的地王盘，纷纷启动摇号，正式拉开了地王入市潮。
接下来，中城汇MIDTOWN、杭州世纪、江山云著、世茂钱塘天誉等高地价盘，都将陆续入市。
房企的疯狂推盘，有来自两方面的原因。
首先，长时间“对抗”后，开发商们发现，无论地价多高，限价都不可能放松。像地价4万的沁园，最终只能卖到4万9，亏本无疑。
加上行情走弱、财务成本不菲，还不如借着限价优势，卖个好成绩。另外，即便放开限价，购买力也很难支撑更高的价格。
其次，不到2个月，2018年就将结束。
对那些有销售业绩的房企来说，开盘出货已经是“必须完成的任务”。
尤其那些货值很高的大盘，在不知道明年形势如何的情况下，趁早卖房或许是最好选择。
PART 4
或许大家发现了，目前主动进行促销的楼盘，主要集中在临安、富阳，和海宁等远郊板块。
且从优惠幅度看，还谈不上残酷的“肉搏战”。
这是因为行情的变化，不是瞬间蔓延的，而是遵循着“由内而外、由外而内”的规律。
即当市场火热时，往往市中心先开始启动，然后慢慢向外扩张，最终延伸至郊区；反之，当市场低迷时，距离远、配套一般、客户支撑不足的郊区板块，更可能出现打折促销。
简单的说，郊区板块涨得慢，跌得快。
城市与城市之间，其实也适用这个规律。
比如，行情变化领先于杭州的上海，早在今年9月，就已出现打折、送宝马等优惠活动；南京也有楼盘，早早出现了首付1成等促销活动。
那么，降价促销行为，会进一步蔓延至杭州核心板块吗？
这个概率当然存在。但前提是，核心板块的热门楼盘，要出现大面积流摇，或者卖不动的情况。
从目前看，短期内还不太可能发生。因为像城东新城、艮北、申花等板块，区域配套成熟，限价房源与周边二手房相比，也仍有一定优势。
从品牌、产品、户型、价格等综合方面看，还是比较安全的。
尤其像艮北的武林郡、未来科技城的梧桐郡等限价红盘，大胆买入，基本还是没有问题的。
所以，接下来的杭州楼市，更可能出现的是——板块分化。
大家要做的，还是多看房，多关注摇号变化。
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文∣麦格/江公子
编辑∣二叔
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